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园区规划

2018/2/25 15:41:48 人评论 次浏览 分类:业务模式  来源:本站


        园区规划是依据产业园区的定位、功能和发展方向而制定的园区建设指南,是区域发展的蓝图,是园区建设、园区运行和园区管理的依据。
        中非泰达在中埃·泰达苏伊士经贸合作区的规划过程中,做了大量的调查研究和案例论证,最终形成了将先进园区建设经验和当地文化相结合的规划设计方案,对未来其他园区的规划和建设具有很好的参考意义。

 目标
           国际新城 产业聚焦 配套完善 宜居宜业
 理念
          产城融合 四生一体 国际领先 弹性可变
 原则
          准确定位 分区合理 生态环保 持续发展

 规划设计体系内容
        规划设计是在综合考虑政治、经济、历史、文化民俗、地理、气候等因素后对项目进行的较为具体的规划或总体设计,提出规划预期、愿景、发展方式及发展方向等。
        海外园区规划设计体系框架包括两个阶段和五个层次,两个阶段分别是园区总体规划阶段和详细规划阶段,其中,总体规划设计侧重于对土地的开发、利用、治理、保护以及在空间上所做的总体安排和布局;而详细规划阶段则侧重于以总体规划为依据,确定土地使用性质、道路基础设施布局等具体规划内容。五个层次包括区域概念规划、城市总体规划、分区规划、控制性详细规划和修建性详细规划。由城市设计贯穿于园区总体规划和详细规划的始终,并最终落实在建筑设计上。

 



1. 总体规划阶段
           公司的总体规划阶段主要包括园区概念规划、园区总体规划、分区规划、城市设计四块内容。
 

(1) 园区总体规划
         园区总体规划是指在一定年限内对城市市区、郊区及城市发展有关的地区各项发展建设的综合部署,主要包括规划期限、产业规划、功能定位、空间布局等内容。在园区概念规划设计的基础上,公司对园区的概念规划主要分为前期分析、中期设计和后期评估三个阶段,各阶段主要内容如下:

  •  分析阶段:对园区定位、限制条件和产业研究进行分析,为设计阶段奠定基础;
  •  设计阶段:主要是对规划文本的编制和规划图则的编制;
  •  评估阶段:通过下位规划评估、企业评估和专家评估对总体规划设计进行评估,并将评估结果用于对前期分析阶段的指导。

         通过园区总体规划,按照城市自身建设条件和现状特点,可以合理制定城市经济和社会发展目标,确定城市的发展性质、规模和建设标准,安排城市用地的功能分区和各项建设的总体布局,布置城市道路和交通运输系统,选定规划定额指标,制定规划实施步骤和措施。
        中埃·泰达苏伊士经贸合作区 扩展区6平方公里将建成一个以工业园区为主,同时涵盖住宅、商业金融、物流、技术开发和现代服务等主要产业的现代化产业新城。本着“以人为依托”的理念,在对6平方扩展区进行总体规划设计时,我们提倡“产城融合”的规划结构——由南北向发展主轴串联起产业区、研发区(含白地)和居住区,使三者相互融合,最终形成 “两轴、两核心、三片区”有机发展的智慧新城。

        在交通系统方面,我们进行统一规划,使6平方扩展区道路与外部交通、合作区1.34平方公里起步区的道路完全衔接,以保证扩展区未来在功能上实现完美对接。园区在东南西北四个方向均有与城市道路网连接的主要出入口,能够方便快捷联系城市干路。尽可能的实现一般车辆与货运车辆的分流,创造快速便捷、积极宜人的交通体系。
 

(2) 分区规划
        园区的分区规划是在总体规划的基础上,对城市土地利用、人口分布和公共设施、城市基础设施的配置作出进一步的安排,以便与详细规划更好地衔接。和园区总体规划类似,分区规划同样分为前期分析、中期设计和后期评估三个阶段,是根据园区建设需要进一步“划块”,对局部地区的规划。

2. 详细规划阶段
        详细规划阶段包括控制性详细规划、修建性详细规划、建筑设计三个主要内容。

(1) 控制性详细规划
         控制性详细规划是以一个园区总体规划、分区规划为依据,强化规划设计与管理结合,规划设计与开发衔接,将总体规划的宏观控制要求,转化为微观控制的转折性规划编制层次的过程,是主要用来控制建设性用地性质、使用强度和空间环境的规划。
         以中埃·泰达苏伊士经贸合作区苏伊士经贸合作6平方扩展区为例,其控制性详细规划包括土地使用规划、开发强度控制、建筑高度控制、公共设施系统规划、道路系统规划市政工程规划等。其中,在交通系统方面,为了建立符合规划区未来可持续发展需求、均衡协调、可靠高效的地区综合交通运输系统,我们对交通组织进行合理安排,优化交通流线,并在此基础上对重要节点进行了概念规划和设计。


(2) 修建性详细规划
        修建性详细规划是规划设计中最具体、最细致的一个层次,是以总体规划、分区规划或控制性详细规划为依据,制订用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计的过程。这一层次的主要作用是直接对建设项目作出具体的安排和规划设计,并为下一层次中建筑、园林和市政工程设计提供基础。
        我们将修建性详细规划分为前期分析、中期设计和后期评估三个阶段。在修建性详细规划前期,主要是对上位规划、场地水文地质等进行分析研究,随后进行中期的总平面和竖向设计,经济指标的分析,从而得到修建性详细规划的成果,即图纸和规划文本说明。在完成修建性详细规划的成果之后,我们会对其进行企业评估和专家评估,并依据评估结果对前期的分析方向进行审核调整,形成一个良性循环的过程。
        修建性详细规划阶段的成果如下图所示:
 

        中埃·泰达苏伊士经贸合作区6平方扩展区的修建性详细规划尚未完成,以1.34平方公里起步区的交通系统为例,在上述控制性详细规划的基础上,对其进行深化设计,包括道路细分、断面设计、静态交通设计、道路竖向等。该过程是在控规交通系统规定要要求下进行的深化,起到指导施工图设计和相关建设指导的作用。

(3) 城市设计
        城市设计是贯穿于总体规划阶段和详细规划阶段全过程的一种设计,是为了提高和改善城市空间环境质量,根据城市总体规划及城市社会生活、市民行为和空间形体艺术对城市进行的综合性形体规划设计。
        相对于控制性详细规划的抽象性和数据化,城市设计更具有具体性和图形化。在对中埃·泰达苏伊士经贸合作起步区进行城市设计时,我们分为三个过程进行,即前期的分析阶段、中期的设计阶段和后期的评估阶段。首先通过对基地概况、区位条件、交通条件、上位规划等的分析研究,进行中期的总体方案设计和尺度分析等,最后通过对下位规划的评估、专家评估、企业评估等方式对前期的分析方向进行调整审核,从而形成完整的城市设计过程。

规划设计发展阶段及各阶段内容
        自2013年合作区扩展区六平方项目签约以后,我们便启动了扩展区六平方项目的园区规划工作。自2008年公司开始进行1.34平方公里的起步区项目以来,我们从摸着石头过河到如今形成规划设计体系,经历了曲折的发展过程。
1. 摸索阶段
       进行起步区的规划设计时,我们的规划目标是:打造生态和谐、便捷安全和服务高效的,集生产、办公、休闲和学习于一体的生态、高效、极具特色的国际化工业园区。我们规划的核心特色是通过密布全区的生态景观网络编织出各个不同产业区,同时创造出人性化尺度的宜人的公共开放空间,力求营造一个生态、高效、极具特色的绿色园区。然而在实际的操作中,我们却遭遇了重重困难,遇到了诸多问题:

  •  缺乏产业体系规划,难显产业集聚效益;
  •  规划缺乏弹性;
  •  能源瓶颈问题,受制于人,尤其高密度绿化引发高维护成本;
  •  详细规划对企业的控制力度不大;
  •  道路交通规划缺乏话语权;
  •  施工标准存在差异,建设设计风格实现难度大;
  •  室内设计加入国外设计,风格与整体不统一。


        此外,由于政府换届、国家发展战略的变化、上位计划的缺乏和基础资料不足等问题的产生,也给我们的规划设计和建设开发造成了一定的困难,让我们走了不少弯路。

2. 抬头看路
        为了确保六平方规划能够更加科学、合理,在不断解决上述问题的基础上,我们在面对扩展区的规划时花了大量时间在对各种先进成熟理论及成功经验的研究上。首先对起步区的规划进行全面总结,并分析全球工业园的经典案例,从中总结经验教训。在此基础上,寻找对标案例,并试图摸索产业园规划方法,从而加大规划的论证环节。我们所面临的最大难点是研究结论如何指导六平方的实操,因此我们针对一平方起步区进行了大量的总结、研究与判断工作,主要体现在以下方面:

(1) 进行前期总结
       为了认清复杂条件,我们进行了《一平方起步区工作总结研究》,以便从合作区一平方起步区的建成过程中吸取经验与教训。
       我们总结了起步区一平方规划的成功之处。我们从理念上注重体现中国魂,注重文化软实力输出。无论是在建筑设计、规划设计,或者是景观设计等方面,都注意项目的属性是“境外合作区”,有其政治任务在身,需要体现中国的大国形象、实现文化等软实力输出,设计与建设均采用高品质。景观优先,规划、建筑、景观、室内争取四位一体,和而不同。发挥景观规划的统领优势,统一设计、统一整体风格,在整体风格协调统一的情况下,力求塑造出各具特色的不同功能板块(园中园)。设计注重了对埃及当地资源的整合和利用;注重预留自持经营性物业,成就工业园运营商品牌。这些成功经验也将继续在六平方中得以展现。
       同时,对于起步区不足之处,我们也加以总结,以期在六平方中得到解决。主要包括:
1)关于盈利模式问题
       针对一平方起步区最初的以“卖地”为主的盈利模式的弊端,我们在六平方的规划设计中引入更多的“居住用地”,同时对规划的核心优质公建项目进行高品质的详细设计,以期后期开发商自持该部分物业时,能获得最高的经营收益。
2)能源瓶颈问题
       针对一平方起步区日益突出的“高耗能工业的引入带来园区能源供不应求”问题,我们认为,在六平方扩展区的规划中,需要引入“循环经济规划”成果,以期在规划层面解决能源瓶颈问题;同时在后期的六平方的控制性详细规划层面,要制定企业准入门槛指标,以期通过有选择的招商缓解能源瓶颈问题。
3)其他
       对于一平方起步区缺乏产业体系规划、规划缺乏弹性、后期运营成本高等问题,分别采取相应对策:一,在六平方扩展区的规划中需要融入产业规划相关成果以使未来的土地的利用更为科学、合理;二,强调规划设计的前瞻性,预留弹性应对不确定未来发展。三,规划阶段留足市政预留量及多渠道分摊绿地养护成本等。
(2) 借鉴成功经验
       我们对世界先进产业园区案例进行了专题研究,进行了《全球产业园区综合案例解析》,为规划研究提供理论指导。
       我们针对6平方用地“国际产业新城”的发展方向,选取了国内外产业新城的经典案例,从产业园的发展历程、运营模式、产业规划、总体规划、市政设施、经济效益、未来发展方向等方面,进行多方位的研究,并得出结论。对每个选取的产业园案例进行多方位研究,得出结论,提出六平方的规划原则。

        由十个产业园先进案例得出的启示:

        1) 任何一个成功的产业园区,必然是主题化的产业园区,本土条件决定了产业园的独有特色。园区主题必须要结合地域特点,由当地的资源、环境、文化来支撑。
        2) 所有成功的产业园区都有一个共同的事实,即唯一不变的就是在发展运营的过程中不断的改变:运营体制、技术创新、发展定位、功能转型等方面。园区发展过程中,需要不断的探索前进的方向,符合自身特点的运营机制。腾笼换鸟、功能融合、循环经济、清洁能源等方面都是是实现园区持续发展的重要手段。
        案例中所有产业园都处在“三生一体”(生产、生活、生态)的发展阶段。整个园区从最初的制造基地、服务基地转变成为创新基地,发展成为一个集科技工业、居住、办公、商业、生态旅游为一体的配套完整、产城融合的综合工业区。

3. 再研究
        为了确定发展目标,我们在总结经验的基础上,从实际出发,实事求是,实践性地进行“产业规划”,为项目发展规划目标提供科学依据。为了得到真实客观的“分析数据”,我们对《产业研究》中的产业规划、产业用地规模、产业能源需求等内容进行了定量分析,用以对未来的规划分析提供依据和指南。
4. 再决策
        通过上述分析和研究的过程,我们发现传统工业园以钢铁、煤炭、化工、纺织等高能耗高污染,劳动密集型工业部门为主,这些工业部门相互之间联系很少,而且往往占地面积巨大,对环境破坏严重。而二三代新兴工业区多以技术、资本与知识密集型的信息技术、新能源技术、新材料技术、生物技术等工业为主。利用科技的进一步发展,未来工业园的产业结构和产业形式将会更加多元化,而低碳、环保、科技含量高的产业必将成为主流。
        社会的发展要以人为本,工业园区的发展也要遵循这一必然规律。传统工业园区单纯考虑生产活动,对人的需求考虑甚少。新兴园区开始关注人的需求,各种生活配套设施日臻完善,生态环境也成为园区规划建设的重要指标。未来工业园的发展必然要把人放到第一位,不再是人从属于产业,而是产业服务于人,一切将以从事产业的人的需求为出发点。
       在上述分析研究的基础上,通过总结历史、前瞻趋势、辨明诉求,我们先行推导出了六平方项目的规划理念和定位:确定六平方扩展区项目发展方向为“生产+生活+生态+生命”四生一体的国际产业新城。
六平方扩展区规划的主要特点:
“生产+生活+生态+生命”四生一体的内涵为:

  •  生产:适合当地、可持续、可不断转型提升的产业;
  •  生活:以人为本,因地制宜的生活环境,营造全面系统的生活配套设施;
  •  生态:改造+适应,培育室内外生态环境,形成人与环境的高度融合、共生;
  •  生命:生命渗透于生产、生活、生态之中,三者具有生机和活力,都有变化、提升的广袤空间和可持续性自我优化的能力,即生命力。

 依据规划理念、埃及的特色,六平方园区规划具有以下一些特色:
1) 统一规划、产城融合、企业聚集、产业共生
        六平方公里扩展区在苏伊士湾西北经济特区20平方公里内,从整体发展考虑,整个区域形成统一规划,包括土地利用、道路交通、产业布局等层面。
        产业与城市融合发展,以城市为基础,承载产业空间和发展产业经济,以产业为保障,驱动城市更新和完善服务配套,以达到产业、城市、人之间有活力、持续向上发展的模式,实现宜居宜业。在规划中充分考虑了工业用地、商业配套以及服务配套功能等。
       在六平方公里扩展区的“统一规划”内,不同产业落位后也要形成自己独立的一个小园区。园中园的方式对园区内部的生产起到产业集中的效应,园区内部产业结构分明,在产业配套以及后期处理方面的布局更加紧密合理。
       园区产业在6平方公里内形成各自独立的小园区,同时又要能相互联系,形成产业共生。产业共生是指通过不同企业间的合作,通过这种合作,共同提高企业的生存能力和获利能力,同时,通过这种共识实现对资源的节约和环境保护。
2) 预留弹性用地
       为了有效解决园区规划中用地功能弹性的问题,我们将传统静态的土地利用规划模式向动态发展的弹性用地模式转变,从而实现可持续发展。为园区未来发展预留弹性空间,是体现园区可塑性的有效途径,也可以体现负责任的规划态度。园区内的弹性用地未来可发展成为工业用地、居住用地、商业用地、休闲娱乐、公共服务等,因此要统筹考虑弹性用地在园区的位置及面积。
        弹性用地的设置,体现了规划设计的弹性思维和可持续特点,体现“四生一体”理念。
        考虑预留弹性用地,主要基下以下因素:

  • 中埃·泰达苏伊士经贸合作区扩展区内企业尚未完全落地,某些项目还在用地选择过程中;
  •  园区内已招商企业存在扩大规模的可能性;
  •  园区发展战略定位随时间推移可能会有所变化,相关政策尚不明确;
  •  入园企业所需配套设施规模存在不可控性,发展备用地将来可用作企业扩大规模以后的工业用地,也可作为配套设施用地。


3) 遵循埃及自然特点,建立了独特景观系统
        景观的设计主要基于以下因素考虑:
        在对埃及进行实地调研的过程中,我们发现由于埃及处于沙漠地带,气候干燥,有些植物并不种在室外,而是种在室内。由此,我们也采用了室外多用硬质景观,室内设计一些绿植景观,这样的设计是符合埃及的实际自然环境和人文特点的。
        由于室外的绿化景观,限于埃及的实际情况,前期种植成本就极高,后期的养护成本也极高,强行的实施绿化种植并不是“生态”的做法,是对人力、财力和水资源的严重浪费,考虑到公司未来的运营和盈利问题,设计了合作区独特的景观系统。

  • 园区景观系统打造理念

        不顾生态环境状况,强行的实施绿化种植是“反生态”的做法,其结果必然是对人力、财力和水资源的严重浪费。沙漠生长的植物“骆驼刺”,其地表的植株只有小小的一簇,然而在地下却有着极为庞大的根系。绿化景观系统的打造突出“藏”的理念,将大面积、高比率的绿化放在室内或地下,外部保持原有风貌。

        我们在这样的景观设计思路下指导整个规划区的绿化景观系统设计。室内人工景观的打造形式多样,根据不同功能空间采用不同的绿化方式,各功能区的绿化比例亦不尽相同;打造丰富、多样的景观,美化生活,愉悦身心。多样的绿化配置方式根据不同的区域氛围,采用不同的营造手法,绿化率可达到40%-50%。绿化种植根据需要可采用墙面种植、屋顶种植等方式,种植品种包含乔木、灌木、草坪花卉等。绿化率可达到40%-50%。景观与绿化结合,打造人工沙滩、人工河等极致景观。

  • 新能源的运用

        在园区规划中,我们先期考虑了新型能源在园区内的使用,在实践过程中再逐步形成循环经济和实现生态平衡。

园区太阳能发电的应用

4) 依托驻在国文化,打造独特的建筑艺术

  • “依米花”核心区
          “依米花”是埃及传说中的一种透明六瓣花,象征着和平、圣洁。依米花至今尚未被考古学家发现,可是却在许多埃及的坟墓中刻在华丽的头饰和器皿上。依米花也渐渐被人们誉为一种神秘而美好的憧憬,来寄托自己遥远的梦想。在今天埃及人的建筑和日常用品上仍经常可以见到六瓣型的装饰花纹。

对依米花纹进行艺术加工:

  • 居住区“区域规划理论”的应用

       古埃及作为四大文明古国之一,在建筑,雕刻,绘画和工艺美术等领域都有辉煌的成就,其建筑艺术成就更为世界所瞩目,著名的金字塔就是其建筑艺术水准与高超建筑手法的集中体现。

       规划团队在前期调研过程中,也发现了埃及古老的民居有些特殊排列,他们充分考虑了当地环境,沙漠地带及采光等特性,蕴含了埃及人民丰富的建筑智慧,我们也把这样的设计理念运用到了我们的生活区中,具体为:通过高密度建筑布局获得更多有阴凉的建筑灰空间;公共交往空间是区域的凝聚力和生长点;通过人流动向干扰引导人的行为方式。
       本土的城市肌理,与中国传统的城市极为相似,均是以居民区的方式组织单元,在单元交接处建立公共交往空间。私密空间与公共空间并重,且互不干扰。同时,也增加了生活区土地的出房率,增加了未来的盈利空间。这样的布局,符合当地建筑特色,同时结合两国传统空间布局,提升了园区品质。


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