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盈利

人评论 次浏览 分类:模式  来源:本站


       盈利模式是企业生存发展的重要因素。一个好的盈利模式,能够让企业在较低的商业成本上完成较高的销售利润,最大限度地获得商业利润。盈利模式决定了企业业务开展的重点,也决定了企业资源配置的方向。

       中非泰达作为境外园区的建设者,一直在积极探索境外园区的盈利模式。通过对已经成熟的盈利模式的分析研究,以及自身对盈利模式的探索研究,提出了基于四个方面的盈利模式。这些盈利模式对于境外园区的建设具有实际的指导意义。


目标
市场运作 规范经营 稳步发展 讲求回报
理念
模式多元 渠道多变 动态调整 挖潜经营
原则
不拘形式 广纳收益 开源节流 积极创新
盈利模式工作内容
1. 基于园区生命周期的盈利模式






       园区发展有其自身的生命周期,同时,在不同的生命周期也都有独特的盈利模式。

1)园区规划阶段

       设计策划到土地开发的前期准备阶段多为研究性工作,此阶段主要包括战略规划、产业研究、产品研发、建筑规划设计等内容,目的是根据园区所处的环境、条件,研究并制定出适合园区发展的最佳方案。虽然从运营的角度来讲,此阶段并没有较为合适的盈利模式,但科学性、创新性的研究和规划能生产出性价比更高的“产品”,为后期的运营降低成本,增加收益。


2)园区起步阶段

       园区开始启动开发建设工作,完成三通一平等基本的生产必备条件。招商工作逐步开展,有一定的企业入驻,并能实现生产经营活动的正常运转。这一阶段的盈利模式主要有土地的出租和出售、工业厂房的出租和出售、工程代建等。


3)园区发展阶段

       随着入区企业的示范效应,园区企业聚集效应开始显现,入区企业越来越多,入区企业经营状态良好,呈快速增长与发展态势。园区企业的各类生产、生活需求逐渐增加。为满足更多企业的各类需求,园区开发建设速度加快,生产、生活配套类业态开始聚集。此时第三产业蓬勃发展,盈利模式可以依靠商业地产的出租出售、餐饮、教育、医疗、酒店等生活配套的建设、商贸、物流、展会及住宅地产的开发、物业服务和商业服务的发展建立。园区运营商也可根据自身的实力和战略方向,选择进行一些产业投资或搭建孵化平台。


4)园区成熟阶段

       在此阶段,入区企业基本饱和,入区企业经营稳定;生产、生活类配套服务完善,并与入区企业的需求基本匹配,园区运营呈平稳态势。此阶段园区已发展成熟,可尝试金融、资本方面的运作,或通过总结园区成功经验,开展智力输出、委托经营、BOT园区承建等进行业务拓展。

       随着社会的进步、园区的发展,为防止园区进入衰退,园区运营商应适时地进行园区转型、产业升级或园区二次开发,促进园区新的盈利点的形成。


根据园区不同的阶段,盈利模式包括:

 土地租售:通过原有土地的出租出售,获取土地增值,或以产业名义低成本获取土地;

 工业地产租售:将园区内的基本厂房、仓库等出租出售;

 工程代建:承揽入园企业的建筑工程;

 能源批零:园区相关的一些能源类物资的批零销售;

 园区服务:为园区内企业提供物业服务、维修服务及其他软服务;

 商业地产租售:配套的商业性房产(如公寓、写字楼、商铺等)出租和出售;

 子产品经营:在园区正常运营基础上开展的如商贸、展会、仓储、物流、住宅地产等其他经营项目;

 产业投资:建立或控股专业性的产业投资机构,投资园区内相关产业项目,分享产业成长并获取收益;

 孵化平台:以资金/管理为基础,搭建企业孵化平台。以资金/管理等形式入股企业,扶持企业成长;

 金融服务:通过开展贷款、担保、投资等业务,利用利率差、汇率差及投资等方式,实现资本增值;

 模式输出:以中非泰达的经营和模式为基础,为其他境外园区提供各种研究、规划类的服务;

 资本运作:将工业园区的土地、房产等通过资产证券化、资产信托等方式进行管理和处理,获得收益;

 熟地改造:通过对园区内已开发的土地,进行二次翻新,或注入新的发展元素,促进土地升值或再次销售;

 产业升级:随着产业发展的进步,园区应不断淘汰落后产业,发展新的产业,通过产业的升级,新企业的入区,增加新的收益;

 园区溢价出售:在开发完成成熟的园区后,进行打包溢价出售,对园区运营商也是一种盈利方式。


2. 基于土地增值的盈利模式


工业园区经营所围绕的核心资源是土地,在园区开发的过程中,可以围绕土地的多次开发形成多次升值,多次盈利。

 通过土地的七通一平,实现土地的第一次升值;

 通过配套基础物业、提供服务,实现土地的二次升值;

 通过配套公共设施、商贸、仓储物流、娱乐设施等,提升人气,促进土地第三次升值;

 通过商业地产、房地产的拉动,促进土地的再次升值。


3. 基于产业链的盈利模式


       在整个园区建设的产业链中,前端主要包括园区研究、可行性研究、园区规划;中端主要包括园区的开发建设,属于构建区域平台阶段;后端主要包括营销招商、运营服务、园区评价等。

       基于产业链的微笑曲线前后两端是最能够提供高额附加值的业务。前端可以开展智力输出业务,后端具有丰富的盈利空间。深入挖掘产业链前后端的附加值可以创造更多的盈利模式。


4. 基于平台型组织的盈利模式





 

      未来,基于平台型组织构建,中非泰达的盈利模式可能会更加丰富。平台型组织是由平台的搭建者、参与者,及两者相互之间的互动关系和互动环节共同组成的具有网络性、进化性的组织形态。在这个平台上,分布着与工业新城相关的各类不同企业。每个企业有着自己的上下游和关联企业,他们相互交叉,形成网络状的互利共生的群体。这些群体生长在平台之上,相互合作,相互促进发展。

       中非泰达是这个平台的搭建者,也是整个平台的服务者。平台内的企业通过互动,形成盈利点,中非泰达为平台上各个产业链上的各个企业提供各种服务,实现自身价值的同时,获取平台收益。


经验总结


       工业园区的开发不是一个短期的高额盈利项目,它的盈利能力往往在园区运营的后期,即在园区建成之后才逐渐体现出来。所以,需要企业具有长远的、战略性眼光,考虑好未来的盈利模式,让自己的投入获得最大限度的产出。


【案例】

       中非泰达在埃及的一期土地是通过105埃镑/平米获得的。现在经过六年开发建设,自身土地升值,也带动了周边土地的升值。但中非泰达当初只购买了1.34平方公里,周边都被埃及的地方企业获得。他们在这些年中并未开发,却享受了泰达园区开发带来的升值利好。中非泰达园区开发后,园区及周边土地一直升值,目前已涨到了800埃镑/平方。而起步区的土地因为面积限制,没有预留空余土地,最高也就卖到了300埃镑/平米便无地可卖。


结语

       中非泰达在境外开展园区建设,是将“园区”作为一项产品在打造。对于这样的园区开发形式,盈利模式就显得至关重要。中非泰达在对园区盈利模式做了详细分析之后,提出了基于园区生命周期的盈利模式、基于土地增值的盈利模式、基于产业链的盈利模式、基于平台型组织的盈利模式,为境外园区盈利模式的探索与研究提出了重要的理论基础。

       中非泰达正是用这些盈利模式推动着中埃•泰达苏伊士经贸合作区的持续发展。未来,随着中埃•泰达苏伊士经贸合作区的进一步成熟,盈利模式也将趋于多样化,甚至会出现某一个阶段多种盈利模式并存的现象。



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